경매 물건 권리분석 체크리스트 양식
입찰하기 전에 말소기준권리, 대항력 있는 임차인, 유치권, 체납 관리비, 예상 비용까지 한 장에서 점검하는 체크리스트예요.
📄 경매 물건 권리분석 체크리스트란?
경매는 시세보다 싸게 살 수 있지만, 낙찰 뒤에 떠안아야 하는 권리나 비용을 놓치면 오히려 손해를 볼 수 있어요. 권리분석은 등기부와 법원 서류를 보고 '낙찰 후 사라지는 권리'와 '매수인이 떠안는 권리'를 가려내는 일이에요. 이 체크리스트는 입찰 전에 꼭 봐야 할 항목을 순서대로 정리하고, 입찰가에 세금·명도비·수리비 같은 부대 비용을 더한 예상 총비용을 자동으로 계산해 줘요. 법원 서류를 대신하는 문서가 아니라, 빠뜨린 것이 없는지 스스로 확인하는 점검표예요.
📌 이럴 때 쓰세요
- 처음 경매에 입찰해 보려고 물건을 고를 때
- 여러 물건을 같은 기준으로 비교하고 싶을 때
- 입찰가 상한을 정하기 전에 부대 비용을 계산할 때
- 가족이나 동업자와 입찰 여부를 함께 판단할 때
✍️ 4단계 작성 방법
- 1기본 정보 적기
사건번호, 주소, 감정가, 최저매각가격, 매각기일을 법원경매정보에서 확인해 적어요.
- 2권리·임차인 확인하기
등기부와 매각물건명세서를 보고 말소기준권리, 인수되는 권리, 대항력 있는 임차인을 하나씩 O/X로 체크해요.
- 3현장·시세 확인하기
현장에 가서 점유자와 건물 상태를 보고, 실거래가로 시세를 확인해 메모해요.
- 4예상 비용 넣고 판단하기
입찰가와 세금, 명도비, 체납 관리비, 수리비를 넣으면 예상 총비용이 자동으로 나와요. 시세와 비교해 입찰 여부를 정해요.
⚠️ 작성할 때 꼭 확인하세요
- 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당으로 다 돌려받지 못하면 매수인이 떠안을 수 있어요. 전입일과 배당요구 여부를 꼭 확인하세요.
- 매각물건명세서에 적힌 인수 권리와 유치권·법정지상권 관련 기재를 꼭 읽어 보세요.
- 체납 관리비는 판례상 공용부분만 매수인이 승계하고, 연체료는 승계하지 않는다고 보고 있어요. 그래도 관리사무소와 금액을 미리 확인하세요.
- 매수신청보증금은 보통 최저매각가격의 10분의 1이지만, 재매각 등에서는 법원이 다르게 정할 수 있어요. 매각기일 공고를 확인하세요.
- 이 체크리스트는 참고용 점검표예요. 권리관계가 복잡하면 법무사·변호사에게 권리분석을 받으세요.
💡 메모 칸 작성 예시
- 말소기준권리: 2019.05.10 ○○은행 근저당 → 이후 권리는 모두 말소 예정
- 임차인 A: 전입 2020.03.02(말소기준 이후) → 대항력 없음, 배당요구함
- 관리사무소 확인: 체납 관리비 약 OOO만원(공용부분 OOO만원)
- 현장: 1층 우편함 고지서 다수, 거주 중으로 보임 → 명도 협의 필요
👀 양식 미리보기
실제로 인쇄했을 때 모양 그대로예요. 누르면 크게 볼 수 있어요. 빈칸은 내려받은 파일에서 채우면 돼요.
양식 내용을 글자로 보기
| 사건번호 | 물건 주소 | ||
|---|---|---|---|
| 감정가 | 최저매각가격 | ||
| 매각기일 | 확인 일자 |
| 구분 | 확인 항목 | 확인(O/X) | 메모 |
|---|---|---|---|
| 권리 | 말소기준권리(가장 먼저 설정된 근저당·가압류·경매개시결정 등기 등)를 등기부에서 찾았다 | ||
| 권리 | 말소기준권리보다 앞선 권리(매수인이 떠안는 권리)가 있는지 확인했다 | ||
| 권리 | 선순위 전세권이 있는지, 배당요구를 했는지 확인했다 | ||
| 임차인 | 전입일이 말소기준권리보다 빠른 '대항력 있는 임차인'이 있는지 확인했다 | ||
| 임차인 | 임차인의 보증금 액수와 배당요구 여부, 매수인이 떠안을 금액을 계산했다 | ||
| 특수 권리 | 유치권 신고가 있는지(공사대금 등) 확인했다 | ||
| 특수 권리 | 토지·건물 소유자가 달라 법정지상권 문제가 생길 여지가 있는지 확인했다 | ||
| 비용 | 체납 관리비 금액을 관리사무소에 문의했다(공용부분·전유부분·연체료 구분) | ||
| 현장 | 실제 점유자가 누구인지(소유자·임차인·기타) 현장에서 확인했다 | ||
| 현장 | 누수·균열·설비 고장 등 건물 상태를 겉으로라도 확인했다 | ||
| 시세 | 주변 실거래가와 매물 시세를 확인해 입찰 상한가를 정했다 | ||
| 서류 | 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 모두 열람했다 | ||
| 서류 | 매수신청보증금(보통 최저매각가격의 10분의 1, 법원이 달리 정할 수 있음)을 확인했다 | ||
| 일정 | 매각기일·대금 납부 기한·인도명령 신청 기한(대금 납부 후 6개월)을 달력에 적었다 |
| 예상 비용 항목 | 금액(원) | 비고 |
|---|---|---|
| 입찰가(예정) | ||
| 취득세 등 세금 | ||
| 법무사·등기 비용 | ||
| 명도비(이사비) | ||
| 체납 관리비(공용부분) | ||
| 수리·인테리어비 | ||
| 대출 이자·기타 | ||
| 예상 총비용 |
※ 입찰 전 스스로 점검하는 참고용이에요. 권리관계가 복잡하면 전문가 확인을 받으세요.
💬 자주 묻는 질문
말소기준권리가 뭔가요?
낙찰되면 지워지는 권리와 남는 권리를 나누는 기준이 되는 권리예요. 보통 등기부에서 가장 먼저 설정된 근저당, 가압류, 경매개시결정 등기 등이 기준이 돼요.
대항력 있는 임차인이 있으면 입찰하면 안 되나요?
꼭 그렇진 않아요. 임차인이 배당요구를 해서 보증금을 전부 배당받는다면 매수인 부담이 없을 수 있어요. 다만 못 받는 금액은 떠안을 수 있으니 계산해 보고 입찰가를 정하세요.
엑셀이 없으면 어떻게 쓰나요?
구글 스프레드시트나 한셀에서도 열려요. PDF를 인쇄해서 손으로 체크해도 돼요.
🧮 이 양식과 함께 쓰는 계산기
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⚖️ 이용 전 꼭 읽어 주세요 (면책 안내)
- 이 양식과 설명은 일반적인 상황을 기준으로 만든 참고 자료이며, 법률·세무·노무 자문이 아니에요.
- 실제 사안에 맞는지 사용자가 직접 확인하고 고쳐서 사용해야 해요. 법령과 기준은 바뀔 수 있어요.
- 양식을 내려받아 사용·수정·제출해 생긴 결과(계약 분쟁, 손해, 법적 불이익 등)에 대한 책임은 사용자 본인에게 있어요.
- 폼보따리는 양식의 정확성·완전성·최신성을 보증하지 않으며, 양식 사용으로 생긴 직접·간접 손해에 대해 법적 책임을 지지 않아요.
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