🏘️ 양도소득세 계산기
집·땅·상가를 판 금액과 산 금액, 경비, 보유기간을 넣으면 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 세율을 반영해 양도소득세를 계산해요.
📘 양도소득세 알아보기
양도소득세는 집, 땅, 상가처럼 부동산을 팔아 남긴 이익(양도차익)에 매기는 세금이에요. 얼마나 오래 가지고 있었는지, 1세대 1주택인지, 실제로 살았는지에 따라 세금이 크게 달라져요. 이 계산기는 기본적인 경우를 기준으로 예상 세금을 보여 줘요.
📐 계산 방법
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 1세대 1주택(2년 이상 보유)은 양도가액 12억원 이하 비과세, 넘으면 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액만 과세
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 일반은 연 2%(최대 30%), 1세대 1주택에 2년 이상 거주하면 보유 연 4% + 거주 연 4%(최대 80%)
- 과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원
- 세율: 2년 이상 보유는 6~45% 기본세율, 주택은 1년 미만 70%·2년 미만 60%, 토지·건물은 1년 미만 50%·2년 미만 40%. 지방소득세 10% 별도
💡 계산 예시
아파트를 3억원에 사서 5년 뒤 5억원에 팔고 경비가 1,000만원이면(1주택 아님, 중과 대상 아님) 양도차익은 1억9천만원이에요. 장기보유특별공제 10%(1,900만원)와 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 1억6,850만원이고, 양도소득세는 약 4,409만원, 지방소득세를 더하면 약 4,850만원이에요.
⚠️ 꼭 알아 두세요
- 조정대상지역 다주택자 중과(2026년 5월 10일부터 다시 적용), 비사업용 토지, 분양권, 각종 감면은 계산에 넣지 않았어요. 해당되면 세금이 훨씬 커질 수 있어요.
- 1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유가 기본이고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요해요.
- 2027년 이후 적용되는 세법 개정(장기보유특별공제 개편 등)은 반영하지 않았어요. 개정 내용은 국세청·재정경제부 발표를 확인하세요.
- 부동산 양도는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해야 해요.
- 결과는 참고용이에요. 실제 신고 전에 홈택스 양도소득세 모의계산이나 세무사로 꼭 확인하세요.
💬 자주 묻는 질문
필요경비에는 뭐가 들어가나요?
취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 집의 가치를 높인 공사비(샷시·확장 등)가 들어가요. 도배·장판 같은 단순 수리비는 보통 인정되지 않아요. 영수증을 꼭 모아 두세요.
보유기간은 어떻게 세나요?
보통 잔금을 치른 날(또는 등기 접수일 중 빠른 날)부터 판 날까지예요. 이 계산기는 입력한 두 날짜 사이의 만 연수로 계산해요.
상속·증여받은 집도 계산되나요?
취득가액을 상속·증여 당시 평가액으로 넣으면 대략 계산할 수 있지만, 보유기간 계산 등 특례가 있어서 세무사 확인이 필요해요.
⚖️ 계산 결과 이용 안내
계산 결과는 입력한 값과 일반적인 기준으로 구한 참고용 어림값이에요. 실제 금액은 회사 규정, 계약 내용, 지역 조례, 법령 개정 등에 따라 달라질 수 있고, 폼보따리는 계산 결과를 근거로 한 판단·거래·신고의 결과에 대해 법적 책임을 지지 않아요. 중요한 결정은 고용노동부(1350), 국세청(126), 금융기관, 공인중개사 등 전문 기관에 확인하세요. 면책 고지 전문